Werden dem Mieter eines Ladenlokals in einem Einkaufscenter als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert aufgelegt, ist dies unwirksam. Mit erst kürzlich veröffentlichtem Urteil vom 03. August 2011 (Az.: XII ZR 205/09) hat sich der Bundesgerichtshof wieder einmal mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Gewerberaummietverträgen befasst. In dem zugrunde liegenden Rechtsstreit hatte der Betreiber eines Einkaufszentrums gegen die Mieter eines der Ladenlokale geklagt, strittig waren die Vertragsklauseln zur Nebenkostenabrechnung. In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war im Rahmen der Mietverträge festgelegt, dass alle Mieter des Einkaufcenters anteilig sämtliche Nebenkosten zu tragen haben – unter den einzelnen Kostenpositionen waren im Mietvertrag zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher präzisierte Kosten des „Center-Managements“ aufgeführt. Um was es sich bei diesen letztgenannten Kosten im Einzelnen handelt, suchte man im Mietvertrag vergebens. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die fehlende Festlegung zu Lasten des Vermieters geht. Denn der Begriff “Center-Management”ist nicht ausreichend bestimmt. Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an ausreichender Transparenz; es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Der Begriff “Kosten für Center-Management” erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Winzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln.

Wir raten daher allen Vermietern im gewerblichen Bereich, zukünftig in ihren Mietverträgen bezüglich der umzulegenden Kosten ausreichende Transparenz herzustellen, indem detailliert aufgeführt wird, welche Kosten einbezogen werden sollen.