Gesetzliche Änderungen bei Räumungsklagen geplant

Beitrag von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dr. Alexander Schneehain

Mit dem geplanten Mietrechtsänderungsgesetz sind
zahlreiche Wünsche sowohl von Mieter- als auch Vermieterverbänden
verbunden. Im jetzt vorliegenden
offiziellen Referentenentwurf ist etwa die sogenannte
„Hinterlegungsanordnung“ nach dem neuen Paragraphen
302 a ZPO-E. enthalten.

Hiernach ist geplant, dass für den Fall, dass ein Mieter mit der Zahlung der Mieten im Rückstand ist und der Vermieter Zahlungsrückstände einklagt, der Vermieter wegen der Mieten, die nach Einreichung der Klage fällig werden, bei Gericht
beantragen kann, dass die fälligen Mieten durch den Mieter bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes eingezahlt werden sollen.

Hintergrund ist, dass Mieter vielfach die Nichtzahlung der Miete damit rechtfertigen, dass sie die Miete mindern dürfen und sich erst nach jahrelangen Prozessen herausstellt, ob die
Minderung angemessen war oder nicht. Diese Minderungseinrede wird deshalb oft missbraucht. Bei der Einzahlung auf die Hinterlegungsstelle des Gerichts wird
das Geld an eine „neutrale Stelle“ überwiesen. Hierbei ist gewährleistet, dass der Mieter für den Fall, dass die Minderung berechtigt war, das Geld zurückerhält und gleichzeitig für den Fall, dass die Minderung nicht berechtigt war, der Vermieter ebenfalls an die fälligen Zahlungen gelangt.

Ein solcher Antrag kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter gestellt werden. Kommt der Mieter der sodann vom Gericht angeordneten Hinterlegung nicht nach, kann der Vermieter nach dem neu geplanten § 940 a Abs. 3 ZPO-E. die Titulierung seines Räumungsanspruchs im Wege der einstweiligen Verfügung erwirken, wenn er gleichzeitig eine Räumungsklage betreibt. Dies würde für den Fall, dass der Entwurf tatsächlich ins Gesetz übernommen wird, folgendes Vorgehen für Räumungsklagen bei Zahlungsrückständen bedeuten:

1.Einreichung der Klage wegen Zahlungsrückständen verbunden mit einer Räumungsklage
2. Antrag des Vermieters auf Hinterlegung der ab Klageeinreichung fälligen Mieten bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes
3. Wird die Miete danach nicht vom Mieter hinterlegt, Durchsetzung der Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung.

Genau hierin soll der Vorteil liegen: Bisher war es schlichtweg unmöglich, im Wohnraummietverhältnis Kündigungen im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Im Gewerberaum ist dies nur in äußerst engen Ausnahmefällen möglich gewesen. Als kritisch darf bereits jetzt darauf hingewiesen werden, dass
für die Hinterlegungsanordnung und die dem Vermieter zustehende Miete der Strengbeweis und nicht etwa die erleichterte sogenannte „Glaubhaftmachung“ gilt. Dies bedeutet, dass man mit Zeugen oder Urkunden arbeiten muss und beispielsweise eidesstattliche Versicherungen nicht ausreichen.

Dies bedeutet ebenfalls, dass eine Entscheidung über den Antrag der Hinterlegung durch einfaches Bestreiten des Mieters letzten Endes in die mündliche Verhandlung und
somit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden kann.