Ein ewiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind Betriebskosten. Häufiger als man denkt, vergessen Vermieter bestimmte Kosten abzurechnen bzw. bestimmte Punkte, die eigentlich umlagefähigsind, auf den Mieter umzulegen.

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Wechselt nach einembestimmten Zeitraum die Hausverwaltung, kann es vorkommen, dass die neue Hausverwaltung feststellt, dass bei den Betriebskosten deutlich mehr zu erlösen ist als bisher vom Vermieter eingefordert wurde. In der dann anstehenden Betriebskostenabrechnung werden diese Positionen auf den Mieter umgelegt. Ein häufiger Einwand der Mieter ist dann häufig, dass in den vergangenen Jahren eine solche Umlage nicht stattgefunden hat und somit der Mietvertrag konkludent (durch schlüssiges Handeln) einvernehmlich geändert wurde. Der Vermieter hätte schließlich weniger gefordert, der Mieter hat den geforderten Betrag bezahlt, damit sei der Mietvertrag abgeändert worden.

Ob dies möglich ist oder nicht, wurde vom Bundesgerichtshof bisher unterschiedlich beurteilt. Im Jahr 2000 hat der BGH eine solche Vertragsdurchführung als stillschweigende Vertragsänderung anerkannt. Im Jahr 2007 hat der
Bundesgerichtshof dann klargestellt, dass für eine Vertragsänderung zu diesen Umständen noch weitere Umstände hinzutreten und vor allen Dingen der Änderungswille
erkennbar sein muss.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass eine solche konkludente Änderung der Umlagevereinbarung nicht dadurch zustande kommt, dass bestimmte Betriebskosten über einen Zeitraum von mehreren Jahren nicht abgerechnet werden. Das gilt selbst dann, wenn es sich um wirtschaftlich bedeutende Kostenarten handelt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.01.2010, Az.: XII ZR 22/07).

Dies ist eine für Vermieter gute Nachricht. Mit dieser Entscheidung ist es nunmehr zumindest in Gewerberaumverträgen unter bestimmten Umständen möglich, auch in der Vergangenheit erteilte falsche Abrechnungen neu zu erstellen und – sofern die Ansprüche noch nicht verjährt sind – diese beim Mieter einzufordern. Viel wichtiger ist aber: 

Für die Zukunft können hier sämtliche vertraglich vereinbarten Kosten durchgesetzt werden.