Mieterbeschwerden gegen Betriebskostenabrechnungen müssen jedes Jahr erneut geltend gemacht werden

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 185/09)

Eine ausnahmsweise positive Entscheidung für Vermieter hat der Bundesgerichtshof jüngst getroffen. Im Kern ging es um ein ewiges Streitthema: Die Nachforderung von Betriebskostenzahlungen durch den Vermieter.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss ein Mieter gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen eine übersandte Betriebskostenendabrechnung innerhalb von 12 Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen.

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass diese 12-Monats-Frist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen auch dann gilt, wenn immer wieder die gleichen Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erhoben werden.

Im entschiedenen Rechtsstreit ging es um die Umlage der Grundsteuer. Der Mieter hat angeführt, er sei mietvertraglich nicht zur Tragung der Grundsteuer verpflichtet. Dieser Einwand wurde für die Betriebskostenabrechnung der Jahre 2003 und 2004 fristgerecht erhoben.

In der Abrechnung für das Betriebskostenjahr 2005 ersparte sich der Mieter diesen Einwand. Er äußerte sich nicht. Der Vermieter klagte auf die Betriebskostennachforderung in Höhe von 800,00 € und gewann den das Jahr 2005 betreffenden Teil.

Der Bundesgerichtshof hat hier klargestellt, dass die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung unerheblich ist. Einwendungen müssen jeweils für das Betriebskostenjahr erhoben werden. Diese Entscheidung stärkt die Rechte des Vermieters. Klagen wegen Betriebskostenabrechnungen sollten somit frühestens ein Jahr nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung gegen den Mieter erhoben werden.

Dr. Alexander Schneehain

Rechtsanwalt und Fachanwalt

für Miet- und WEG-Recht